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    关于改善我市物业管理现状的建议

    2011-03-31 00:00:00 来源:365bet官网是什么_365bet手机在线注册_365bet手机开户 浏览:1598

    物业服务是促进经济平稳健康发展、增加就业岗位、构建和谐社会、面向民生的服务业,我市物业服务企业积极拓展新型服务领域,努力改善我市人居环境,为提高城市管理水平做出了巨大的贡献。截止2010年12月31日,沧州市物业服务企业共有194家,其中:市区83家、县(市)104家、外埠7家,一级资质1家、二级资质5家、三级资质131家、暂定资质57家;管理项目363个、管理面积1636.10万平方米、物业管理从业人员6686人;全国优秀小区3个、省级优秀小区23个、市级优秀小区55个;有两家物业服务企业被评为省先进民营企业、8家物业服务企业被省房协评为先进物业服务企业。我市物业服务行业在取得成绩的同时,也存在如下问题:

    1、物业收费政府指导价偏低。国家发改委、建设部对物业服务收费定价的范围、对象、方法、标准都有规定。而我市物价部门制定的标准相对较低:五级基准价为每月每建筑平方米0.12元,四级基准价为0.20元,三级基准价为0.32元,二级基准价为0.52元,一级基准价为0.70元,且自二〇〇五年一月三十一日制定后,至今没有修改,而同期物业人工、机械价格指数上涨百分之二百和百分之八十,造成价格低、服务次、收费难的恶性循环。

    2、开发商不正当行为损害业主及物业企业利益。由于房地产市场的火爆,处于“卖方市场”时期,开发商基本都不重视物业服务,利用物业服务为开发项目搞包装,打品牌,目的是促进房屋销售,尤其是对拆迁户动辄就打出“免除十年物业费”的招牌,拖欠空置房物业服务费时有发生。一些住宅项目,开发商片面追求投资效益和回收期,随意删减小区配套设施项目,或先交房后配套,给入住后的业主造成多方面的不便利,无形中也增加了物业管理企业同业主之间的矛盾。

    3、业主配合物业服务企业的意识较差。个别业主片面强调维权,只讲权利、不讲义务,把物业服务企业当成对立面,不遵守规定,不服从管理,甚至故意刁难物业服务人员,不配合、不支持物业管理企业,甚至有的业主拖欠物业服务费。我市欣欣家园小区共1260户,242户欠缴物业费,占小区户数的19.2%,给物业公司的运营造成严重负担。

    4、物业服务企业从业人员素质低。由于物业服务费标准过低和物业服务收费率低,造成物业服务从业人员待遇低,留不住人才,人员流动性大。而由于经济和科技的不断发展,高层建筑在我市普遍出现,物业服务中不能或缺电梯管理、暖通空调设备管理、给排水管理、电器控制与PLC管理等智能化物业设备的管理维护人员,但由于待遇低、工作时间长,我市物业服务企业缺乏管理和技术人才,从业人员整体素质不能适应物业管理发展要求。

    针对上述问题,应通过以下途径改进我市的物业服务工作:

    1、加强物业服务的政府领导。我市住房和城乡建设局物业管理科正式编制工作人员2名,现借调工作人员1名,担负着我市20个县、市、区、行政区域物业服务行业市场的管理、监督、指导工作,工作面广,内容繁杂,涉及到千家万户,工作量十分繁重,面对住宅小区的不断迅速增加,积压问题越来越多,纠纷层出不穷,工作上可谓捉襟见肘、疲于应付。我市应借鉴其他地市做法,扩大物业管理科编制,努力达到平均水平的七人。

    2、修改《沧州市区住宅小区物业服务等级标准和收费标准》。为缓解物业服务企业服务成本逐年上升的压力,本着既合理补偿企业成本,又兼顾消费者承受能力的原则,适当调整《沧州市区住宅小区物业服务等级标准和收费标准》。普通住宅小区机电设施设备日常运行养护费,应由开发建设单位或业主大会与物业服务企业根据本小区具体情况另行协商确定。业主大会与物业服务企业应当根据物业服务基本服务费政府指导价格标准,结合小区前期物业管理情况和设施设备的使用现状,协商确定小区物业管理服务标准和收费标准。

    3、建立物业服务招投标制度。《物业管理条例》第二十四条明确规定,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。由于我市住建局物业管理科人员有限,我市目前尚未建立物业服务一级市场的招投标制度。2011年,我市应建立物业服务一级市场的招投标制度,同时,逐步引导物业服务二级市场(业主大会选聘物业管理企业)招投标制度的建立,保证房地产开发企业选聘物业管理企业的“三公”原则和竞争原则,维护业主及业委会自主选聘物业管理企业的权利,推动房地产开发与物业管理的分离,促进物业管理市场的公平竞争,提高我市物业管理行业的整体水平。

    4、成立物业管理评标专家库。建立物业服务招投标制度,制定“评标办法”、“评标规则”后,建立物业管理评标专家库和物业管理招投标代理机构就成为当务之急。我市应当在从事物业管理及工程管理、建筑管理、财经管理、法律实务等相关工作的经历,持有相关资质证书,熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识人员中,选聘成立物业管理评标专家库。

    5、成立物业管理专家委员会。由于住建局物业管理科人员编制限制及工作侧重问题,我市应成立物业管理专家委员会。物业管理行业专家参与本市行政区域内的物业服务企业资质评审、物业管理招投标代理机构资质评审、物业管理示范项目考评、物业服务评估监理、物业服务规范性文件草案制定等工作,减轻物业政府管理的压力和风险,提高物业管理水平。

    物业管理行业肩负着转变经济增长方式、促进经济持续发展、扩大居民消费、增加就业岗位、维护社会稳定等多项重任,政府应大力抓好物业管理服务工作,推动政策完善和制度建设的同时,切实加强行业自律,努力构建和谐物业管理氛围,切实提高业主满意度,提升物业管理的行业地位和社会形象,为建设沿海经济社会发展强市、构建和谐沧州作出更大的贡献。

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